|
Según Bungalow.com, los inquilinos deben esperar que un estudio tenga entre 400 y 600 pies cuadrados. Pero los estudios ED1 pueden tener 167 pies cuadrados. Y los "dos dormitorios" pueden tener 525 pies cuadrados, el tamaño de un estudio.
|
22 de junio de 2024
No Hay Espacio
Cuando los promotores y los concejales dicen que en estas "viviendas asequibles..."
---> habrá viviendas de una y dos habitaciones para familias <---
...muchos angelinos se sienten satisfechos.
---> habrá viviendas de una y dos habitaciones para familias <---
...muchos angelinos se sienten satisfechos.
Por ejemplo, el sitio web del concejal Kevin de Leon dice que su plan comunitario de Boyle Heights es "el plan comunitario más progresista y anti-gentrificación en la historia de Los Ángeles" y afirma que el plan:
"Ofrece a los residentes desplazados el derecho prioritario de regresar, ofreciendo un salvavidas a aquellos que han sido expulsados de sus hogares".
"Exige que el 60% de las nuevas unidades de vivienda en proyectos de vivienda 100% asequibles deben constar de al menos dos dormitorios para garantizar que las familias multigeneracionales tengan un lugar en Boyle Heights".
Suena bien, pero esto es lo que está sucediendo en realidad:
Según ATC Research, el 92 % de los proyectos ED1 100 % asequibles son estudios o apartamentos de 1 dormitorio. Además:
Las dimensiones no se mencionan
- Los estudios pueden tener 165 pies cuadrados (el tamaño de un espacio de estacionamiento o 10 pies más que una celda de prisión)
- Los estudios de 1 dormitorio pueden tener 350 pies cuadrados (el tamaño del interior de un autobús escolar)
- Los estudios de 2 dormitorios pueden tener 525 pies cuadrados (dos autos uno al lado del otro con las puertas abiertas)
ED1 otorga a los inquilinos el “derecho a regresar” al mismo tipo de habitación, pero no a los mismos metros cuadrados. Los inquilinos desalojados de un apartamento de una habitación de 750 pies cuadrados regresarían a un espacio extremadamente pequeño de 350 pies cuadrados, pero se le llama "un dormitorio". Puede costar más de lo que pagan actualmente los inquilinos de RSO, lo que significa que muchos no pueden recuperarlo económicamente. Además, la mayoría de las parejas y familias no pueden vivir en un espacio tan pequeño a largo plazo. Básicamente, están siendo eliminados de su comunidad a largo plazo. Y con las tarifas de alquiler de ED1, parece que esta expulsión de inquilinos de sus comunidades a largo plazo no será por el bien de las personas sin hogar.
Tal como está redactado, el ED1 alienta a los desarrolladores a reemplazar nuestras asequibles unidades RSO por algo menos habitable y más costoso.
¿Por qué microunidades?
El alquiler por pie cuadrado es mayor
“Las microunidades son excelentes para... los desarrolladores” (CCA, 2018)
"Al analizar una base de datos de 7,5 millones de unidades de apartamentos en todo el país, la consultora RCLCO descubrió que las unidades de menos de 350 pies cuadrados tenían alquileres promedio por pie cuadrado (psf) un 92 % más altos que las unidades más grandes... En mercados de alta gama como San Francisco y Washington, DC, las primas de alquiler alcanzaron hasta el 300 % para unidades más pequeñas". (CCA, 2018)
"El proyecto One Santa Fe de 438 unidades en el Distrito de las Artes de DTLA es uno de los únicos desarrollos nuevos en la ciudad que ofrece microunidades, con algunas unidades tan pequeñas como 343 pies cuadrados. Bill McGregor, desarrollador de One Santa Fe, dijo en una entrevista con KPCC15 que sus microunidades han tenido mucho éxito y '[e]ljan el precio de alquiler más alto por pie cuadrado' en el proyecto, que va desde $1,549 ($4.51 por pie cuadrado) a $1,963 ($5.72 por pie cuadrado) por mes. La página de alquiler de Berkshire Communities muestra que los estudios más grandes se alquilan por hasta $3.84 por pie cuadrado y los de 1 y 2 habitaciones se alquilan por hasta aproximadamente $3.25 por pie cuadrado. Esto representa una prima de alquiler del 20 al 80 por ciento para las microunidades en relación con los planos de planta más grandes en el edificio".(CCA, 2018)
"Al analizar una base de datos de 7,5 millones de unidades de apartamentos en todo el país, la consultora RCLCO descubrió que las unidades de menos de 350 pies cuadrados tenían alquileres promedio por pie cuadrado (psf) un 92 % más altos que las unidades más grandes... En mercados de alta gama como San Francisco y Washington, DC, las primas de alquiler alcanzaron hasta el 300 % para unidades más pequeñas". (CCA, 2018)
"El proyecto One Santa Fe de 438 unidades en el Distrito de las Artes de DTLA es uno de los únicos desarrollos nuevos en la ciudad que ofrece microunidades, con algunas unidades tan pequeñas como 343 pies cuadrados. Bill McGregor, desarrollador de One Santa Fe, dijo en una entrevista con KPCC15 que sus microunidades han tenido mucho éxito y '[e]ljan el precio de alquiler más alto por pie cuadrado' en el proyecto, que va desde $1,549 ($4.51 por pie cuadrado) a $1,963 ($5.72 por pie cuadrado) por mes. La página de alquiler de Berkshire Communities muestra que los estudios más grandes se alquilan por hasta $3.84 por pie cuadrado y los de 1 y 2 habitaciones se alquilan por hasta aproximadamente $3.25 por pie cuadrado. Esto representa una prima de alquiler del 20 al 80 por ciento para las microunidades en relación con los planos de planta más grandes en el edificio".(CCA, 2018)
Alquileres por pie cuadrado según tamaño de unidad
Ciclo de Desarrollo 2012-2013
Morado = menos de 600 pies cuadrados
Rosa Fuerte = 600 - 1000 pies cuadrados
Gris = más de 1000 pies cuadrados
Rosa Fuerte = 600 - 1000 pies cuadrados
Gris = más de 1000 pies cuadrados
Gráfico del Libro Blanco de Microunidades de CCA en el centro de Los Ángeles, 2018. Medio Oeste / Noreste / Sur / Oeste / EE.UU.
UN EJEMPLO
A continuación se muestran los planos reales de un edificio de 5 pisos y 43 unidades propuesto en el CD 13 sin estacionamiento debajo. Las dimensiones son:
Bungalow.com afirma: "Si bien el tamaño de los apartamentos tipo estudio típicos varía de una ciudad a otra, los inquilinos generalmente pueden esperar encontrar un lugar de entre 400 y 600 pies cuadrados". Pero los estudios en los proyectos ED1 pueden tener 167 pies cuadrados.
El Programa de Vivienda Asequible del Departamento de Planificación Regional del Condado de Los Ángeles enumera, como parte de los Límites de Costos de Vivienda/Alquiler Asequible: Estudio (1 persona), Un dormitorio (2 personas), Dos dormitorios (3 personas).
- Estudios de 8 x 17 pies = 167 pies cuadrados (el tamaño de un espacio de estacionamiento o 10 pies más largo que una celda de prisión)
- 1 dormitorio de 21 x 17 pies = 357 pies cuadrados (el tamaño del interior de un autobús escolar)
- 2 dormitorios de 31 x 17 = 527 pies cuadrados (dos autos uno al lado del otro con las puertas abiertas)
Bungalow.com afirma: "Si bien el tamaño de los apartamentos tipo estudio típicos varía de una ciudad a otra, los inquilinos generalmente pueden esperar encontrar un lugar de entre 400 y 600 pies cuadrados". Pero los estudios en los proyectos ED1 pueden tener 167 pies cuadrados.
El Programa de Vivienda Asequible del Departamento de Planificación Regional del Condado de Los Ángeles enumera, como parte de los Límites de Costos de Vivienda/Alquiler Asequible: Estudio (1 persona), Un dormitorio (2 personas), Dos dormitorios (3 personas).
Azul = Estudio
Rojo = Un dormitorio
Amarillo = Dos dormitorios
Rojo = Un dormitorio
Amarillo = Dos dormitorios
“OH, ESTÁN CONSTRUYENDO LA CIUDAD DE NUEVA YORK”.
- "Según los estudios citados por Rent Own Sell New York, el apartamento promedio en los cinco distritos es de 866 pies cuadrados. Pero esto es solo el promedio, y podrías terminar pagando más por menos espacio, especialmente si quieres vivir en Manhattan". - Yahoo Finance
- Puedes encontrar un apartamento de una habitación y un baño de 681 pies cuadrados en el bajo Manhattan - Yahoo Finance
- Puedes encontrar un apartamento de una habitación y un baño de 900 pies cuadrados en Brooklyn - Yahoo Finance
- Por lo tanto, las unidades ED1 son MÁS PEQUEÑAS que los apartamentos promedio de la ciudad de Nueva York (ED1: 350 pies cuadrados de una habitación, 525 pies cuadrados de dos habitaciones)
“Eso es como una celda de prisión”.
- Las celdas de la cárcel aquí miden 2,1 x 2,7 metros - LA Times
- Los estudios de 15,5 metros cuadrados miden 2,4 x 5,2 metros - 3 metros más largos que una celda de la cárcel, con el mismo ancho
- Así que ESTÁN construyendo estudios similares a las celdas de la cárcel.
¿POR QUÉ NO HAY ESTACIONAMIENTO?
¿Por qué los desarrolladores no construyen espacios de estacionamiento para los edificios ED1? Un artículo de 2018 de una empresa de desarrollo que fomenta las microunidades en el centro de Los Ángeles comparte lo siguiente sobre el tema:
"El espacio promedio dedicado a un espacio de estacionamiento, incluyendo el espacio de circulación, es de aproximadamente 350 pies cuadrados, que es el límite superior del área habitable total de una microunidad típica... Además, los requisitos de estacionamiento eliminan la posibilidad de desarrollar microunidades en parcelas más pequeñas y menos costosas... Soluciones: Reducir o eliminar los requisitos de estacionamiento siempre que sea posible..."
"...Eliminar o reducir el estacionamiento puede reducir los costos de construcción en un 10% o más, y las primas de alquiler en solo un 25 a 50 por ciento, lo que resulta en un aumento de ingresos de al menos $9 a $18 por pie cuadrado por año..."
El documento sugiere recomendaciones de políticas y señala proyectos de ley del Senado estatal que beneficiarían a los desarrolladores si se aprobaran. La imagen de la izquierda es de la misma empresa. Muestra un espacio de 9 x 18 pies en el que cabe un automóvil. Los estudios en los planos de arriba son similares, de 8 x 17 pies.
"...Eliminar o reducir el estacionamiento puede reducir los costos de construcción en un 10% o más, y las primas de alquiler en solo un 25 a 50 por ciento, lo que resulta en un aumento de ingresos de al menos $9 a $18 por pie cuadrado por año..."
El documento sugiere recomendaciones de políticas y señala proyectos de ley del Senado estatal que beneficiarían a los desarrolladores si se aprobaran. La imagen de la izquierda es de la misma empresa. Muestra un espacio de 9 x 18 pies en el que cabe un automóvil. Los estudios en los planos de arriba son similares, de 8 x 17 pies.
LAS FAMILIAS NO ENCAJAN
"Un nuevo análisis de la firma de datos inmobiliarios ATC Research revela que aproximadamente el 92 % de los apartamentos en proceso de construcción en el distrito ED1 son estudios o de una habitación. Los de dos habitaciones representan aproximadamente el 6,6 % y los de tres habitaciones, menos del 2 %... Un tercio de los hogares de Los Ángeles están formados por cuatro personas o más. Y la gran mayoría de los hogares de la ciudad son inquilinos. Sin suficientes apartamentos de tamaño familiar para todos ellos, Los Ángeles sufre de hacinamiento a tasas más altas que cualquier otra ciudad importante.⁷
"La posibilidad de eliminar unidades RSO debido a los esfuerzos de simplificación de permisos y autorizaciones afecta significativamente la estabilidad de la vivienda de las comunidades vulnerables... Exacerba la falta de vivienda, especialmente porque las tarifas de reubicación no cubren adecuadamente el alza vertiginosa de los alquileres a precio de mercado, ni tampoco se adaptan de manera equitativa a los hogares más numerosos". - Concejal del CD 1 Eunisses Hernández
"Algunos defensores de la comunidad observan la superpoblación de Los Ángeles y concluyen que los funcionarios de la ciudad no deberían dar ventajas a los desarrolladores para construir apartamentos más grandes, sino exigirlas. 'Si un nuevo desarrollo no satisface las necesidades de Boyle Heights, entonces no es bienvenido en Boyle Heights', dijo Pamela Agustin-Anguiano, directora de la organización sin fines de lucro Eastside LEADS".⁷
"La posibilidad de eliminar unidades RSO debido a los esfuerzos de simplificación de permisos y autorizaciones afecta significativamente la estabilidad de la vivienda de las comunidades vulnerables... Exacerba la falta de vivienda, especialmente porque las tarifas de reubicación no cubren adecuadamente el alza vertiginosa de los alquileres a precio de mercado, ni tampoco se adaptan de manera equitativa a los hogares más numerosos". - Concejal del CD 1 Eunisses Hernández
"Algunos defensores de la comunidad observan la superpoblación de Los Ángeles y concluyen que los funcionarios de la ciudad no deberían dar ventajas a los desarrolladores para construir apartamentos más grandes, sino exigirlas. 'Si un nuevo desarrollo no satisface las necesidades de Boyle Heights, entonces no es bienvenido en Boyle Heights', dijo Pamela Agustin-Anguiano, directora de la organización sin fines de lucro Eastside LEADS".⁷
EMPALMAR PIES CUADRADOS
= EMPALMAR COMUNIDAD
ESTAS SON LAS PERSONAS EN NUESTRO BARRIO
#SALVEMOSNUESTROSHOGARES