PRECIOS DE ALQUILER ED1

22 de junio de 2024

VISTAZO RÁPIDO A LOS PRECIOS DE ALQUILER
Los edificios ED1 deben tener un 100 % de unidades para personas de bajos ingresos o
un 80 % de unidades para personas de bajos ingresos + un 20 % de unidades para personas de ingresos moderados.
Los proyectos ED1 no están obligados a construir unidades para personas de ingresos muy bajos o extremadamente bajos.
El 92 % de las unidades ED1 son estudios o apartamentos de un dormitorio.
(ATC Research)

80% DEL COSTO DE LAS UNIDADES ED1:

Estudio para personas de bajos ingresos = $1766 (la mayoría son de este tipo), puede tener 165 pies cuadrados
Estudio para personas de ingresos moderados = $2647, puede tener 165 pies cuadrados
Estudio de 1 dormitorio para personas de bajos ingresos = $1892 (la mayoría son de este tipo), puede tener 350 pies cuadrados
Estudio de 1 dormitorio para personas de ingresos moderados = $2837, puede tener 350 pies cuadrados
Estudio de 2 dormitorios para personas de bajos ingresos = $2270, puede tener 525 pies cuadrados
Estudio de 2 dormitorios para personas de ingresos moderados = $3403, puede tener 525 pies cuadrados

20% DEL COSTO DE LAS UNIDADES ED1:

Estudio/Single para personas de bajos ingresos = $971, puede tener 165 pies cuadrados
Estudio/Single para personas de ingresos moderados = $1781, puede tener 165 pies cuadrados
1 dormitorio para personas de bajos ingresos = $1110, puede tener 350 pies cuadrados
1 dormitorio para personas de ingresos moderados = $2035, puede tener 350 pies cuadrados
2 dormitorios para personas de bajos ingresos = $1249, puede tener 525 pies cuadrados
2 dormitorios para personas de ingresos moderados = $2035, puede tener 525 pies cuadrados

A modo de comparación, en el Distrito 1 del Consejo, las unidades con alquiler estabilizado tienen un promedio de entre $1,100 y $1,500. (Urbanize LA) Sin embargo, las unidades con alquiler estabilizado suelen ser más grandes que las unidades ED1, lo que da como resultado unidades mucho más habitables y asequibles. Los precios anteriores generalmente duplican el alquiler por pie cuadrado de un inquilino, en algunos casos lo triplican, porque los metros cuadrados se reducen a la mitad.

Para contextualizar, en ED1:

Un estudio puede tener 167 pies cuadrados, tamaño: un espacio de estacionamiento. (Tenga en cuenta que el cuadro del Anexo 9 dice que cabe 1 persona)*
Un apartamento de 1 dormitorio puede tener 350 pies cuadrados, tamaño: el interior de un autobús escolar. (Tenga en cuenta que el cuadro dice que caben 1,5 personas)
Un apartamento de 2 dormitorios puede tener 525 pies cuadrados, tamaño: dos autos uno al lado del otro con la puerta abierta. (Tenga en cuenta que el cuadro dice que caben 3 personas)
El estudio promedio que no es ED1 tiene entre 400 y 600 pies cuadrados. El apartamento promedio de Los Ángeles tiene 787 pies cuadrados.
*Sabemos de dos inquilinos en un estudio de tamaño habitable con alquiler estabilizado que están siendo desalojados para un edificio ED1. Su propietario les está dando su derecho legal de regresar a una unidad ED1, que solo tiene el mismo tipo de dormitorio, no el mismo tamaño. Por lo tanto, las dos personas vivirán en 167 pies cuadrados de espacio.

¿QUIÉN ES DE BAJOS INGRESOS EN LOS ÁNGELES?

"Si los ingresos de su hogar son inferiores a la cantidad
que se muestra para un hogar de su tamaño, usted califica como de ingresos bajos"
(Departamento de Vivienda de Los Ángeles)

Documento del Departamento de Vivienda de Los Ángeles entregado a los inquilinos de RSO después de recibir un desalojo sin culpa por un proyecto ED1

CATEGORÍAS DE INGRESOS MÁXIMOS ANUALES
Para una persona
por el Departamento de Vivienda de Los Ángeles
(se muestra en la segunda tabla a continuación)

El ingreso medio del área es un tipo de ingreso promedio. El ingreso medio del área de Los Ángeles es alto porque las áreas de ingresos más altos, como Brentwood, Pacific Palisades y Bel Air, se promedian con las áreas de ingresos más bajos. La ciudad designa categorías de ingresos máximos utilizando porcentajes del ingreso medio del área (AMI).

CATEGORÍAS
El ingreso medio del área de la ciudad de Los Ángeles en 2023 fue de $98,2000

Ingresos extremadamente bajos = el ingreso máximo es de $26,500 al año (30% del AMI)
Ingresos muy bajos = el ingreso máximo es de $44,150 al año (50% del AMI)
Ingresos bajos = el ingreso máximo es de $70,650 al año (80% del AMI)
Ingresos moderados = el ingreso máximo es de $80,500 al año (120% del AMI)

El 94 % de las unidades [ED1] están designadas para hogares con ingresos bajos o moderados

(ATC Research)

Tipos de unidades en proyectos ED1

Imagen de ATC Research, 18 de junio de 2024

¿QUÉ ES UNA VIVIENDA ED1 100% ASEQUIBLE?

De la página web ED1 del Departamento de Planificación de la Ciudad de Los Ángeles:

"A los efectos de la implementación del ED 1,
un proyecto de vivienda 100% asequible se define como:

Un proyecto de vivienda con cinco o más unidades,
y con todas las unidades asequibles ya sea al 80 % del ingreso medio del área [$70,650- Bajo] o menos (niveles de alquiler de HUD),
o con ingresos mixtos con hasta el 20 % de las unidades al 120 % del ingreso medio del área [$80,500- Moderado] (niveles de alquiler de HCD)
y el resto al 80 % del ingreso medio del área [$70,650- Bajo] o menos (niveles de alquiler de HUD)..."

Según la definición anterior:
ED1 NO REQUIERE PROYECTOS ED1 100% ASEQUIBLES PARA
CONSTRUIR UNIDADES PARA INGRESOS MUY BAJOS O EXTREMADAMENTE BAJOS

¿POR QUÉ SE INCLUYEN LOS INGRESOS MODERADOS EN LA VIVIENDA 100% ASEQUIBLE?

Las viviendas para personas de ingresos moderados cuestan un 40% más que las viviendas para personas de ingresos bajos. ¿Cómo puede haber viviendas para personas de ingresos moderados en viviendas 100% asequibles? En 2019, el Gobernador aprobó el Proyecto de Ley 1763 de la Asamblea (Assembly Bill 1763), escrito por David Chiu, que redefinió la palabra "100%" para significar que el 20% de un edificio "100% asequible" puede ser de ingresos moderados.

ED1 PRECIOS POR TIPO DE HABITACIÓN

Si entendemos correctamente esta página de Ingresos por alquiler por uso del suelo del Departamento de Vivienda de Los Angeles del 24 de abril de 2024, los siguientes son los precios de alquiler de las unidades en los edificios de la Directiva Ejecutiva 1. Nota: La ciudad utiliza el término "Land Use Schedule" (Programa de uso del suelo). Un programa es como una "tabla de precios" que se utiliza para diferentes escenarios.

El 20% de las unidades ED1 tienen un precio que se calcula según el Anexo 6 (consulte la tabla a continuación)
El 80% de las unidades ED1 tienen precios establecidos según el Anexo 9* [Precios de alquiler más altos que los del Anexo 6] (consulte la tabla a continuación)

UNA EXPLICACIÓN

Nota de la ciudad de Los Angeles sobre el Anexo 9:

"A partir del 1 de enero de 2024, el Programa de Uso de Suelo 9 se aplicará a proyectos de viviendas 100 % asequibles..."
Las unidades "son para hogares de ingresos más bajos... excepto que hasta el 20 % de las unidades en el desarrollo pueden ser para hogares de ingresos moderados".

"El alquiler de al menos el 20% de las unidades del desarrollo se fijará a un precio asequible... Anexo 6 de Uso del Suelo para proyectos sin financiación de la Ciudad..." [ED1 no tiene financiación de la Ciudad.]
"El alquiler de las unidades restantes del desarrollo se establecerá en un monto consistente con los niveles máximos de alquiler para hogares de menores ingresos... Anexo 9 sobre uso del suelo"

"Históricamente, el Anexo 1 de Uso de la Tierra se aplicó a las unidades restantes señaladas en (2) anteriormente. Sin embargo, el Anexo 9 de Uso de la Tierra es coherente con los alquileres reales de CTCC. A partir del 1 de enero de 2024, el Anexo 9 el Anexo 9 de Uso de la Tierra se aplicará a todas las nuevas solicitudes de convenio..." [Suponemos que eso significa que para los proyectos ED1 más antiguos aprobados antes del 1/1/24, se aplica el Anexo 1. Los precios de alquiler del Anexo 1 son más altos que los del Anexo 6 y el Anexo 9. Consulte los enlaces o desplácese hacia abajo].

Ingreso medio versus ingreso promedio

En los gráficos que aparecen a continuación, se puede ver que, en lugar de "ingreso promedio", la ciudad utiliza "ingreso medio del área". ¿Cuál es la diferencia entre el ingreso medio del área y el ingreso promedio?

"Para determinar el ingreso familiar promedio, se suman todos los ingresos de los hogares y se dividen por el número total de hogares. En cambio, el ingreso familiar promedio es el nivel de ingresos que percibe un hogar en un área demográfica designada, donde la mitad de los hogares ganan más y la otra mitad menos". (Investopedia.com)

El promedio es como tomar todos los ingresos, ponerlos en una pila y luego dividirlos.
La mediana del área es como poner todos los ingresos en una línea y luego señalar el centro de la fila.

ANEXO 6 - 20% DE UNIDADES

"El alquiler de al menos el 20 % de las unidades del desarrollo se establecerá a un precio asequible... Anexo 6 de Uso del Suelo". (Ciudad de Los Ángeles)
*Nota: El ingreso "bajo" para una persona es de $70,650 (80 % de $98,200, el ingreso medio del área de Los Ángeles).
El 18 de junio, ATC Research compartió que el 94 % de las unidades ED1 son de ingresos bajos o moderados.
Mira las filas etiquetadas como Bajo y Moderado para encontrar estos precios.
El 92 % de las unidades ED1 son estudios o apartamentos de una habitación.
Mira esas columnas.

VISTA RÁPIDA DE PRECIOS

De todas las unidades del edificio, sea cual sea su tipo, solo el 20 % utiliza estos precios.
Estudio/Single para personas de bajos ingresos = $971
Estudio/Single para personas de ingresos moderados = $1781
1 dormitorio para personas de bajos ingresos = $1110
1 dormitorio para personas de ingresos moderados = $2035
2 dormitorios para personas de bajos ingresos = $1249
2 dormitorios para personas de ingresos moderados = $2035

Los estudios a los que se hace referencia aquí pueden tener 167 pies cuadrados (el tamaño de un espacio de estacionamiento)
Los de un dormitorio pueden tener 350 pies cuadrados (el tamaño del interior de un autobús escolar)
Los de dos dormitorios pueden tener 525 pies cuadrados (el tamaño de dos autos uno al lado del otro con las puertas abiertas)
"Al analizar una base de datos de 7,5 millones de unidades de apartamentos en todo el país, la consultora RCLCO descubrió que las unidades de menos de 350 pies cuadrados tenían alquileres promedio por pie cuadrado (psf) un 92% más altos que las unidades más grandes... En mercados de alta gama como San Francisco y Washington, DC, las primas de alquiler alcanzaron hasta el 300% para las unidades más pequeñas".
Las microunidades, como las unidades que se construyen bajo ED1, tienen alquileres que son más altos por pie cuadrado que las unidades más grandes. Más información: No Hay Espacio

ANEXO 9 - 80% DE UNIDADES

"El alquiler de las unidades restantes del desarrollo se establecerá en un monto consistente con los niveles máximos de alquiler para hogares con ingresos más bajos... Anexo 9 sobre uso del suelo". (Ciudad de Los Ángeles)
El ingreso "bajo" para una persona es de $70,650 (80% de $98,200, el ingreso promedio de LA), vea el segundo cuadro a continuación.
"Single" es un estudio, que puede tener 167 pies cuadrados. (tenga en cuenta que el cuadro dice que cabe 1 persona)*
Un dormitorio puede tener 350 pies cuadrados. (tenga en cuenta que el cuadro dice que caben 1,5 personas)
Un dormitorio puede tener 525 pies cuadrados. (tenga en cuenta que el cuadro dice que caben 3 personas)
El estudio promedio que no es ED1 tiene entre 400 y 600 pies cuadrados.
*Sabemos de dos inquilinos que viven en un estudio de tamaño habitable con alquiler estabilizado que están siendo desalojados para un edificio ED1. Su propietario les está dando su derecho legal de regresar a una unidad ED1, que solo tiene el mismo tipo de dormitorio, no el mismo tamaño. Por lo tanto, las dos personas vivirán en un espacio de 167 pies cuadrados.

El 18 de junio, ATC Research informó que el 94 % de las unidades ED1 son de ingresos bajos o moderados.

Mire la fila etiquetada como 80 % AMI para encontrar los precios para ingresos bajos.
Mire la fila etiquetada como 120 % AMI para encontrar los precios para ingresos moderados.

El 18 de junio, ATC Research informó que el 92 % de las unidades del ED1 son estudios o apartamentos de una habitación.

Observe las columnas de apartamentos de una habitación y de una habitación con las filas del 80 % y del 120 % para ver la mayoría de los precios del ED1.
De todas las unidades del edificio, sin importar el tipo, el 80 % utiliza estos precios.
Estudio/apartamento individual para personas de bajos ingresos = $1766
Estudio/apartamento individual para personas de ingresos moderados = $2647
Apartamento de 1 habitación para personas de bajos ingresos = $1892
Apartamento de 1 habitación para personas de ingresos moderados = $2837
Apartamento de 2 habitaciones para personas de bajos ingresos = $2270
Apartamento de 2 habitaciones para personas de ingresos moderados = $3403

Nota: Estos precios son más altos que el Anexo 6.

La traducción de los gráficos estará disponible próximamente...

ANEXO 1 - 80% DE LAS UNIDADES ANTES DEL 1/1/24

Antes del 1 de enero de 2024, el Anexo 1 de Uso de Suelo (Land Use Schedule 1), que se muestra a continuación, se aplicó al 80 % de las unidades ED1. Suponemos que eso significa que todos los edificios ED1 aprobados antes del 1 de enero de 2024 utilizan los precios de alquiler que se indican a continuación para el 80 % de sus unidades.

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