"Para calificar como un proyecto de vivienda 100% asequible según el tratamiento simplificado de la ciudad de Los Ángeles, un estudio puede costar aproximadamente $1,800.

Compárese eso con un proyecto tradicional subsidiado públicamente que podría cobrar tan poco como $650 por la misma unidad".
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- CalMatters.org, el extraño truco de Los Ángeles para construir viviendas asequibles sin costo público
22 de junio de 2024​​
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SUBSIDIOS SIN GARANTÍA = NO ASEQUIBLES​


​Pensábamos que la vivienda "asequible" significaba vivienda pública subsidiada por el gobierno o vivienda pagada con vales de la Sección 8. El alquiler de la vivienda "asequible" de ED1 no está subsidiado y el programa de vales es voluntario.​
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El gobierno federal (HUD) otorga dinero a los estados para viviendas asequibles de varias maneras, dos de las cuales son: la creación de instalaciones de vivienda pública y vales. Muchas personas piensan que los precios más altos para viviendas 100% asequibles (pueden ser $1766 por un estudio de 167 pies cuadrados) están bien porque...

“Las personas sin hogar simplemente usarán vales para unidades ED1”.
  • En 2022, menos del 50 % de los vales entregados se utilizaron antes de que caducasen -ABC News 7
  • Muchos propietarios no los aceptan. Legalmente no pueden rechazar a alguien por el vale, pero los propietarios a menudo dicen que es por otras razones. (Alguien que participa en la Sección 8 recientemente compartió con nosotros que mientras buscaba una casa para usar su vale, un propietario por teléfono le dijo descaradamente "No aceptamos vales". Fue al leer este punto que se enteró de que es ilegal que un propietario diga eso. Nadie le había dicho esto antes).
  • La participación de los propietarios en el programa de vales de la Sección 8 es voluntaria.
  • ALCALDE en 2023: “Tenemos un par de miles de vales que la gente podría usar, pero necesitamos que los propietarios estén dispuestos a aceptarlos”. -Alcaldesa Karen Bass
  • ABC News 7 en respuesta a la declaración del alcalde: “Y no son solo un par de miles. Según los últimos datos federales, Los Ángeles tenía aproximadamente 9.000 vales de la Sección 8 que no se utilizaron el año pasado”.
    • Datos de HUD 2022, ABC News: Número de vacantes de HACLA financiadas por HUD por tipo de programa: 8.800 vales de elección de vivienda (Sección 8) frente a 255 viviendas públicas​
  • ABC News 7: “La Sección 8 puede ser más bien una trampa 22. Para obtener un vale de la Sección 8, literalmente tienes que ganar una lotería solo para avanzar en el programa. La última vez que la ciudad abrió una lista de vales de la Sección 8, más de 200.000 personas presentaron solicitudes. Ahora, si eres uno de los afortunados treinta mil (30.000) elegidos, te trasladan a una lista de espera. Y después de potencialmente años de espera, puedes terminar con un vale de la Sección 8 para finalmente conseguir una casa. Pero, aquí en Los Ángeles, un estudio descubrió que menos de la mitad de los que recibieron vales pudieron encontrar un contrato de alquiler antes de que los vales expiraran”.
  • Los vales son solo para unidades que tengan alquileres de mercado justo o inferiores.​

¿QUÉ ES ASEQUIBLE?​


  • ​¿Qué es asequible? Según las pautas estatales y federales, generalmente, el alquiler debe ser inferior al 30% del ingreso para ser "asequible".​
  • Se redefinen las palabras "100%". Se supone que las viviendas ED1 son viviendas "100% asequibles", lo que suena como si significara que todas las unidades son asequibles. Pero en 2019, el gobernador firmó un proyecto de ley de la Asamblea 1763 (Assembly Bill 1763), escrito por Chiu, que redefinió la palabra "100%" para significar que el 80% de un edificio "100% asequible" debe ser para personas de bajos ingresos y el 20% de un edificio "100% asequible" puede ser para personas de ingresos moderados. Los ingresos moderados son más altos que los ingresos bajos. Además, en esta definición, no hay ningún requisito para unidades de ingresos muy bajos o ingresos extremadamente bajos. Por lo tanto, es engañoso decir "100% asequible" cuando en realidad se trata de viviendas de bajos ingresos en un 80%. Uno podría pensar que es "80% asequible", pero...
  • La palabra "asequible" también se redefine. Para simplificarlo: el ingreso anual promedio de una persona soltera en Los Ángeles es de alrededor de $98,000. Es alto porque los vecindarios más ricos como Bel Air, Brentwood y Pacific Palisades están incluidos en el promedio. El ingreso promedio para el Distrito 13 del Consejo es de $36,000. Nuestro concejal, Hugo Soto-Martínez, compartió en un boletín del 24 de junio que el trabajador promedio en el área metropolitana de Los Ángeles gana $17,000 al año. Dado que el ingreso promedio para toda la ciudad es de $98,000, una persona es de "bajos ingresos" si gana el 80% del ingreso anual promedio. Esto significa que una persona que gana alrededor de $70,000 es de "bajos ingresos" (ver el gráfico a continuación).
  • Entonces, cuando se dice que los edificios ED1 son "100% asequibles", significa que el 80% de las unidades son para personas que ganan hasta $70,650 (como persona soltera).
  • Debido al Proyecto de Ley de la Asamblea (arriba), el otro 20% de las unidades son para hogares de "ingresos moderados", que ganan alrededor de $80,000 por año (como persona soltera).​​
  • El 94% de las unidades que se construyen bajo ED1 son de “ingresos bajos” o “ingresos moderados” según datos de ATC Research del 18 de junio de 2024, es decir, para personas que ganan hasta $70,000 u $80,000 al año.
  • También puede haber unidades que sean de "ingresos muy bajos" ($48,000) o "ingresos extremadamente bajos" ($28,000), pero el ED1 no exige que los propietarios las incluyan.
  • La investigación de ATC muestra que en los edificios ED1, el 4,8 % de las unidades son de "ingresos muy bajos" y el 1,7 % son "ingresos extremadamente bajos".
  • Nuevamente, el ingreso promedio para el Distrito 13 del Consejo es de $36,000. Además, ocho de los quince distritos del consejo en Los Ángeles tienen ingresos medios del área que son inferiores a $70,000 según el Censo de Los Ángeles de 2020.
  • ¿Asequible para las personas sin hogar? La primera oración de la ED1 dice que es para "ayudar a albergar rápidamente a las personas sin hogar". ¹ El estado de emergencia que le está dando al alcalde poder adicional para hacer la ED1 se basa en las personas sin hogar. El apoyo público para que el alcalde declare un estado de emergencia gira en torno a las personas sin hogar. Pero la mayoría de las personas sin hogar no ganan los ingresos anuales etiquetados como "Bajo: $70,650", "Muy bajo: $48,000" o "Extremadamente bajo: $28,000". Según un estudio de la Universidad de California en San Francisco sobre casi 3200 personas sin hogar en California, ganaban entre $11,000 y $16,000 cuando se quedaron sin hogar. (AP News Breakdown) Debido a que ED1 pone a las personas sin hogar en competencia con personas que tienen ingresos más altos y no exige que los propietarios acepten vales, parece que las viviendas "100% asequibles" de ED1 no "ayudarán a albergar rápidamente a las personas sin hogar".

¿Quién tiene bajos ingresos en Los Ángeles?
"Si su hogar gana menos que la cantidad que se muestra para un hogar de su tamaño, califica como de bajos ingresos"
- Departamento de Vivienda de Los Ángeles
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Departamento de Vivienda de Los Ángeles
A continuación, se detallan los montos de cada tipo de unidad que se construirá según la ED1.
Extremadamente bajo: aproximadamente $28 000/año o menos (no es obligatorio)
Muy bajo: aproximadamente $48 000/año o menos (no es obligatorio)
Bajo: aproximadamente $70 000/año o menos
Moderado: aproximadamente $80 000/año o menos
PictureImagen de ATC Research

Según la ED1, 100 % asequible se define como un proyecto con 5 o más unidades donde: todas las unidades tienen un valor del 80 % del ingreso medio del área (AMI) o menos (niveles de alquiler de HUD); O las unidades son de ingresos mixtos, con hasta un 20 % de unidades al 120 % del AMI (niveles de alquiler de HCD), pero un saldo al 80 % o menos. El AMI de 2023 para el condado de Los Ángeles es de $98,200.*​
 (ATC Research)

ALQUILER JUSTO DE MERCADO​

Este término puede ser útil para aprender sobre ED1 y los cupones.
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CALIFORNIA

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Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, California 2024,https://nlihc.org/oor/state/ca

  • ¿Qué es el alquiler de mercado justo? El gobierno federal proporciona cifras de alquiler de mercado justo para Los Ángeles. "Los alquileres de mercado justo, o FMR, son estadísticas desarrolladas por el HUD para determinar los pagos de los programas de asistencia para la vivienda, como el programa de vales de elección de vivienda de la Sección 8... Los FMR difieren según el área local y se actualizan anualmente... El programa de la Sección 8 del HUD [vales] paga los alquileres de los hogares de bajos ingresos directamente a los propietarios privados. En la mayoría de los casos, la autoridad de vivienda local, financiada por el HUD, pagará aproximadamente el 70% del alquiler de un inquilino, mientras que el inquilino pagará el otro 30%.
  • Los alquileres de mercado justo generalmente determinan el alquiler máximo que un propietario de la Sección 8 podrá cobrar a sus residentes. Sin embargo, es solo una estimación aproximada, ya que los propietarios tienen cierta flexibilidad para cobrar más o menos según la cantidad de habitaciones y baños en una unidad, así como según los metros cuadrados totales de una unidad". (Janover HUD Loans)
  • El sitio web de nuestro concejal del distrito 13 del consejo comparte que el precio justo de mercado federal para un apartamento de una habitación en Los Ángeles es de $1747. Tenga en cuenta que los apartamentos de una habitación a precio de mercado son mucho más altos. El precio promedio de un apartamento de una habitación a precio de mercado es de $2700 por mes.
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Actualizaciones: Estadísticas del 24 de junio, Desglose de noticias de AP​
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ESTAS SON LAS PERSONAS EN NUESTRO BARRIO​

#SALVEMOSNUESTROSHOGARES